賃貸物件の原状回復義務について（法律）

原状回復とは賃貸物件を賃貸できる状態に維持、補修、などをおこなうことで、
原状回復義務は家主負担が基本です。

では、この基本原則に反して賃貸借契約書に原状回復義務を入居者負担とすることが認められるのでしょうか？
現実のお話として、知る限り、５０％程度の賃貸借契約書には原状回復を
入居者負担とする記述があります。
そして契約書に記載があるからという理由で、泣き寝入りする人が大勢います。

民法の基本原則からすると、契約の内容は、公序良俗に反さない範囲で当事者がきちんと内容を理解して、契約内容の合意に至れば有効と考えられています。
要するに民法の世界は契約は当事者の自由だというスタンスな訳です。
そうなると、民法の観点からすると、原状回復義務を入居者負担とする賃貸借契約書は、必ずしも違法な約款とはならないのです。

しかし、その一方では、民法６０６条では使用収益に必要な修繕義務(原状回復義務)を家主に求めていますから矛盾するのでは？と考えられます。
まあ、法律の世界ではこのような矛盾というものはあるんですね。
そのような矛盾が出てきたときには法律の優先順位というものがあって、その規則によって取り決めることになっています。
参考までに国内の最高優先順位は当然、日本国憲法です。

わたくしの持論では契約書の条項と法律の条文が相容れないとき原則として法律の条文が優先されるべきです。
そもそも法律の各条文にはその定めるところの根拠というかそれなりの理由があるわけです。

たとえば 民法606条の修繕義務を家主負担とする条文は
“家主は入居者から賃料を受け取っている以上、賃料に見合った管理(修繕)を行なう義務がある“
ことをその根拠としているわけです。
ということは契約書の条項が法令に反する内容（修繕義務を入居者負担とする等）であるならばその法律の根拠を上回る根拠がなければいけません。
そうでないときは法律が優先されるというわけです。

具体的には、賃料が周辺相場より３割程度安いときはどうでしょう？
平均よりきわめて安い賃料で入居していたならば退居時の補修費用は入居者負担とする条項も有効と考えられます。法律を上回る根拠があるといえると思います。
でも普通そんなことはないですよね？
もし家主が、“退居時の補修費は入居者負担と契約書に書いてある！”
といってきたら、“法律に反する契約は無効だ！”と言い返しましょう。
結構効きますよ！

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