奥様にも簡単にできる敷金をこっそり返してもらう方法メルマガバックナンバー

第三回
敷金トラブルサポートセンター http://shikikin.sokowonantoka.com/
こんにちは
敷金トラブルサポートセンターです。
前回は原状回復の取り決めについて民法の契約自由の原則の一方で民法６０６条では 使用収益に必要な修繕義務(原状回復義務)を家主負担とする。 そういう矛盾があるというお話をしました。
今回は原状回復のこの民法の中での矛盾をどう解釈して いくかのお話をさせていただきます。
わたくしの持論では契約書の条項と法律の条文が相容れ ないとき原則として法律の条文が優先されるべきです。
そもそも法律の各条文にはその定めるところの根拠と いうかそれなりの理由があるわけです。
たとえば 民法606条の修繕義務を家主負担とする条文は
“家主は入居者から賃料を受け取っている以上、 賃料に見合った管理(修繕)を行なう義務がある“
ことをその根拠としているわけです。
ということは契約書の条項が法令に反する内容（修繕義務 を入居者負担とする等）であるならばその法律の根拠 を上回る根拠がなければいけません。
そうでないときは法律が優先されるというわけです。
具体的には 賃料が周辺相場より３割程度安いときはどうでしょう？
平均よりきわめて安い賃料で入居していたならば 退居時の補修費用は入居者負担とする条項も有効と 考えられます。法律を上回る根拠があるといえると 思います。
でも普通そんなことはないですよね？
もし家主が、 “退居時の補修費は入居者負担と契約書に書いてある！”
といってきたら、 “法律に反する契約は無効だ！”と言い返してやりましょう
結構効きますよ！

第二回
こんにちは　 敷金トラブルサポートセンターです。
先日、とある依頼人からのメールで ペットを飼っていた賃借物件から退去したら、高額な補修費用を請求されたというご相談でした。
確かにその請求書の中にはどう考えてもペットは関係ないはずの天上のクロス代まで入っているわけで、依頼人の憤慨は全くもってごもっともです。
とは申しましても、家主に無断でペットを飼っていた場合などは家主のほうも変に意地になって譲歩を引き出すのは難しかったりします。
どうかスムーズに敷金返還できますようにと祈りながらの仕事です。
さて、今日のお題は　原状回復についての取り決めが入居者負担と規定された賃貸借契約書についてのお話ですね。
原状回復とは賃貸物件を賃貸できる状態に維持、補修、などをおこなうこと、原状回復義務は家主負担が基本であることは前回お話しました。
では、この基本原則に反して賃貸借契約書に原状回復義務を入居者負担とすることが認められるのでしょうか？
現実のお話として、私の知る限り、５０％程度の賃貸借契約書には原状回復を入居者負担とする記述があります。 そして契約書に記載があるからという理由で、泣き寝入りする人が大勢います。
民法の基本原則からすると、契約の内容は、公序良俗に反さない範囲で当事者がきちんと内容を理解して、契約内容の合意に至れば有効と考えられています。
要するに民法の世界は契約は当事者の自由だというスタンスな訳です。
そうなると、民法の観点からすると、原状回復義務を入居者負担とする賃貸借契約書は、必ずしも違法な約款とはならないのです。
しかし、その一方では、民法６０６条では使用収益に必要な修繕義務(原状回復義務)を家主に求めていますから矛盾するんじゃあないですか？
まあ、法律の世界ではこのような矛盾というものはたくさんあるんですね。 そのような矛盾が出てきたときには法律の優先順位というものがあって、その規則によって取り決めることになっています。
参考までに国内の最高優先順位は当然、日本国憲法です。
では次回はこの民法の中での矛盾をどう解釈していくかのお話をさせていただきます。

第一回
はじめまして 敷金トラブルサポートセンターと申します。
今回、業務を通じ習得した不動産賃貸借契約のトラブルの数々とその解決への方策を メールマガジンで皆さんにお伝えしようと思い、発行することになりました。
トラブルのほとんどは、当事者の知識の不足から起こったものであると 常々感じております。
逆に言えば事前にトラブルが予測されるだけの知識があれば、 トラブルに巻き込まれることはぐんと減っていたと思われる事例が多いのです。
アパート・マンション・借家 賃貸借契約は多くの方が、何度か経験することになる 契約でしょう。そのことに関して、普段からの知識が重要になるのです。
このメルマガが、皆さんのお役に立てれば幸甚です。
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第一回目は敷金返還請求の事例をお伝えします。
敷金の返還をめぐるトラブルは増加の一途にあるといわれております。
最近、こんな相談を受けました。
６年前入居したアパートを転勤となったためひきはらうことになった G夫妻はこれまで、賃料の支払いも遅れたことはなく、近所とのトラブルもなく 平穏に生活しておりました。
引き払うにあたって、本来何ら心配するべき要素はないのですが、 ただ、賃貸借契約書に退去のときはハウスクリーニング代、クロス張替え代、 畳の表替え代、襖の張替え代などを入居者が負担するとの文言が入っていました。
案の定退居後の敷金返還はありませんでした。
とてもよくある相談のパターンです。
このG夫妻はヒアリングの中で、賃貸借契約書を締結するとき、業者に言われるが まま署名・捺印し、契約書の内容をほとんど理解していませんでした。
この場合は消費者契約法に触れる典型的な事例です。
消費者契約法第１０条には 消費者に一方的に不利な条項は無効とする
との条文が有り、この条文を今回の賃貸借契約書に当てはめると 今回の相談のような退居時の賃借人（入居者）の負担を定めた条項は明らかに消 費者（入貴社）に一方的に不利な条項ですので、無効との主張をした 一方的に不利な条項であるので、無効になるとの解釈が成り立つのです。
相談を受けて、上記の主張を書いた内容証明郵便を先方に出しましたら、 およそ６割ほどの返金に成功いたしました。
お決まりの内容証明郵便での返還請求ではありますが、 今回は、消費者契約法に的を絞った主張が効いたようです。 実際の文面は可能な限り簡易に、しかし鋭く書くことが 大切です。
大家の反論をふさぐということは、早期解決の必須条件です。 その点狙い通りの結果となりました。
機会を見て、苦労した事例等も今後お話したいと思っています。
ありがとうございました。